Novela zákona o DPH: Co se mění při prodeji nemovitosti
Od 1. července 2025 vstupuje v účinnost novela zákona o DPH (zákon č. 461/2024 Sb.), která přináší zásadní změny pro každého, kdo prodává nebo kupuje nemovitost. Úpravy se dotknou jak developerů, tak i soukromých majitelů a investorů. Hlavním cílem novely je zpřehlednit pravidla a sladit je s praxí v ostatních státech EU.
Jednou z největších změn je zkrácení časového testu pro osvobození od DPH při prodeji nemovitosti. Zatímco dosud platilo, že prodej nemovitosti je od DPH osvobozen až po uplynutí pěti let od kolaudace nebo zásadní rekonstrukce, nově bude stačit 23 kalendářních měsíců. Pokud tedy například zkolaudujete dům v červnu 2023, můžete jej od července 2025 prodat bez povinnosti odvést DPH.
Novela také přesněji vymezuje pojem podstatná změna stavby. Pokud náklady na rekonstrukci přesáhnou 30 % prodejní ceny nemovitosti nebo dojde ke změně účelu či technických parametrů, spouští se nový časový test. Prakticky to znamená, že po rozsáhlé rekonstrukci se na nemovitost nahlíží jako na novou a při jejím prodeji se znovu uplatní DPH, dokud neuplyne 23 měsíců.
Další důležitou novinkou je úprava definice stavebního pozemku. Nově bude stavebním každý pozemek, který je zastavitelný podle územního plánu, nebo pro něj existuje pravomocné povolení stavebního úřadu. To má zásadní dopad na developery i vlastníky pozemků, protože prodej takového pozemku bude nadále zdanitelný.
Novela rovněž sjednocuje metodiku výpočtu podlahové plochy pro účely DPH. Dosud panovala nejednotná praxe, která často vedla ke sporům mezi prodávajícími a finančními úřady. Nová pravidla přinášejí jasnější rámec a větší právní jistotu při posuzování, zda konkrétní prodej podléhá dani, nebo je osvobozen.
Pro majitele nemovitostí a investory je tato změna dobrou zprávou. Díky kratšímu časovému testu bude možné flexibilněji nakládat s nemovitostmi a sníží se riziko, že při rychlejším prodeji vznikne povinnost odvést DPH. Zároveň je však potřeba počítat s přísnějším posuzováním rozsahu rekonstrukcí a s novým vymezením stavebních pozemků.
Pokud plánujete v příštích letech prodej nemovitosti, je vhodné už nyní konzultovat postup s odborníkem, abyste se vyhnuli zbytečným komplikacím. Novela přináší zjednodušení, ale i nové povinnosti, které je dobré znát včas.